Info

Det råder stort underskott på bostäder i många städer runt om i världen, så även i de större städerna i Sverige. Samtidigt stiger efterfrågan på bostäder eftersom befolkningen i de svenska städerna, inte minst i Stockholm, ökar snabbare än bostadsbyggandet.

Att bygga ett Attefallshus kan vara ett bra sätt att få mer utrymme. Men det kan också vara en bra inkomstkälla. Den som har ett en- eller tvåbostadshus får utan bygglov uppföra ett hus på 25 kvadratmeter (från 2019 kan måtten bli mer generösa). Det enda som krävs är en bygganmälan till kommunens byggnadsnämnd och ett startbesked därifrån.

Vad är ett Attefallshus?

Ett Attefallshus är en ny typ av bygglovsfri komplementbyggnad som får byggas på en tomt där ett en- eller tvåbostadshus redan står uppfört. De nya byggreglerna gick igenom den 2 juli 2014. (Attefallshuset är uppkallat efter bostadsministern Stefan Attefall.)

Ett Attefallshus får vara max 25 kvm stort, samt inte ligga närmare tomtgräns än 4,5 meter för att vara bygglovsbefriat. Vill du bygga närmare tomtgräns än 4,5 meter så måste du ha grannarnas medgivande först.

Ett Attefallshus får vara max 4 meter i takhöjd och får lov att byggas i bostadshusets omedelbara närhet. Det måste dock vara fristående från huvudbyggnaden, annars räknas det som en tillbyggnad och då gäller andra regler för bygglovet (max 15 kvm för bygglovsfritt).

Du kan uppföra flera stycken Attefallshus på din tomt, men den sammanlagda ytan får inte överstiga 25 kvm. Du kan alltså bygga 20 kvm uterum samt 5 kvm förråd om du skulle vilja det.

Fördelar med Attefallshus

Ett Attefallshus kan fylla många olika funktioner. Kombinationen av billiga förproducerade mini-villor och generösa regler för andrahandshyrning kan ge rejält klirr i kassan.

Många har utnyttjat den nya möjligheten att utöka sin bebyggda yta genom att uppföra exempelvis ett garage, ett förråd, en gäststuga eller en extra bostad. Det är egentligen bara fantasin som sätter stopp för vad ett Attefallshus kan användas till.

Viktigt att tänka på är dock att syftet skall vara klart innan man börjar bygga, då olika ändamål kräver olika byggstandard. Ett bostadshus har mycket högre krav på sig än till exempel ett kallförråd och det kan vara väldigt svårt att ändra i efterhand.

Attefallshus erbjuder många fördelar jämfört med friggeboden, de bygglovsfria hus man tidigare fick uppföra på sin egen tomt. Regler för Attefallshus ger tomtägaren betydligt större frihet sett till hur byggreglerna kan användas.

Friggeboden betraktades som en komplementbyggnad och från 70-talet ha en area på max 10 kvm, vilket 2008 ändrades till 15 kvm. Med så pass liten area och ett regelverk i övrigt som begränsade möjligheter till isolering och annat så var också användningsområdet för friggebodar begränsat. Det passade mycket bra för förvaring av verktyg, som lekstuga eller möjligtvis som gästhus under sommarmånaderna. Attefallshusen var ett klart steg framåt i avseendet att dess möjliga användningsområden är långt större.

Ett Attefallshus skiljer sig från friggeboden i flera avseenden. För det första är den maximala arean utökad till 25 kvm, för det andra så får ett Attefallshus både isoleras och inredas på samma vis som en permanent bostad. Det innebär att det är en byggnad som får kopplas till avloppet – vilket gör att det kan ha både toalett och kök. Kompletterat med möjligheten till isolering så har man i praktiken rätt att uppföra ett året runt-boende på tomten. Till skillnad från friggeboden som är en komplementbyggnad är Attefallshuset ett komplementbostadshus.

Stor variation på priset

Attefallshus finns i många olika stilar och flera prisklasser – helt beroende på vad du ska använda det till. Hur mycket det kostar beror också på om du planerat att bygga huset själv, anlita en byggfirma eller köper ett nyckelfärdigt hus.

Det billigaste är självklart ett Attefallshus som endast ska användas som förråd, då kan du köpa en byggsats för runt 30 000 kronor. Det dyraste är att bygga Attefallshus som är till för att bo i, med både el och vatten draget till sig, isolering och beboeligt byggt inuti. Ett färdigbyggt, isolerat hus planerat för boende med förberedda avloppsledningar kostar runt 100 000 och 700 000 kronor.

Glöm inte kringkostnaderna!

Trots att det går att köpa ett färdigbyggt hus som bara ställs på plats finns det en del kostnader att budgetera för förutom själva husköpet. Det kan handla om allt från att marken behöver röjas för att ge plats åt huset och indragning av el och vatten.

Att installera el kräver en behörig elektriker och man kan räkna med ett pris på cirka 10 000 kronor, men det kan variera beroende på fall. Att ansluta huset till vatten kostar olika beroende på hur långt huset står från övriga anslutningar, var i landet du bor och hur tomten ser ut. Men uppskattningsvis kostar anslutning av vatten och avlopp upp mot 50 000 kronor.

Tjäna pengar på Attefallshus

Många behöver någonstans att bo, framför allt i större städer. Har du då ett Attefallshus som det går att bo i har du stora chanser att tjäna extra pengar genom att hyra ut den. Ser man till annonser på sajter som förmedlar uthyrning mellan privatpersoner ligger priset för att hyra ett möblerat Attefallshus på 25 kvadratmeter i en närförort till Stockholm mellan 8 500 kronor och 12 000 kronor.

Det finns företag som levererar nyckelfärdiga Attefallshus. Huset levereras direkt hem till kunder och monteras på plats. Byggföretag har hittat en affärsidé att bygga bostadsrättsföreningar med Attefallshus.

Att hyra ut sitt Attefallshus kan visa sig vara ett sätt att tjäna lite extrapengar. Ett Attefallshus kostar några hundra tusen att bygga, men med uthyrning kan man tjäna in de pengarna på några år. Om du inte använder ditt Attefallshus regelbundet, kan uthyrning vara ett sätt för huset att komma till regelbunden användning, samtidigt som det är ett bra sätt för ägaren att tjäna lite extra.

Hyr ut som stuga

Bor man i attraktiva områden kan man hyra ut det lilla huset som stuga under sommaren, t.ex. genom tjänster såsom AirBnb. Det blir allt vanligare att semestra i Sverige och inte alla vill bo i stora stugbyar eller på stilrena hotell. Att locka med en fullt utrustad stuga som ligger i ett lugnt område kan bli mycket lönsamt. Har man sedan turen att ha en stuga i Visby, Båstad, Karlstad eller andra populära sommarstäder så kan man tjäna en riktig hacka under exempelvis medeltids- eller tennisveckan.

Hyr ut till studenter

Som student är det ofta begränsade möjligheter till boende. Vill man inte bo tillsammans med flera andra är möjligheterna nästan obefintliga. Då är det uppskattat när privatpersoner har en lägenhet eller en stuga till uthyrning en längre tid. Till studenter kan man hyra ut per termin, per läsår eller löpande. Många väljer även att studenten skall visa upp intyg på sina studier varje termin.

Hyr ut i storstäderna

I dagens läge är det inte lätt att hitta boende i storstäderna och framför allt inte i Stockholm. Där kan man verkligen tjäna pengar på att hyra ut sitt Attefallshus. Det gäller dock att boendet ligger bra till och helst i närheten av kommunaltrafik. Vill man ha en säkrad inkomst kan man erbjuda sitt boende till socialtjänsten eller kommunen. De smiter sällan från hyran och en god gärning görs då även de har bostadsbrist.

Skatt

Ett Attefallshus är en riktigt bra investering. Upp till 50.000 kr/år skattefritt i hyresintäkt.

Hyr du ut ditt småhus ska du betala skatt på uthyrningen om hyresersättningen är högre än de avdrag du har rätt att göra. Överskottet beskattas som inkomst av kapital. Skatten är 30 procent. Uthyrning av ägarlägenhet beskattas på samma sätt som småhus.

Om du bygger ett så kallat Attefallshus enbart för att kunna hyra ut det till utomstående räknas det som näringsfastighet och beskattas därefter. Dessa byggnader taxeras som småhus om de är inrättade för boende.

Om du hyr ut: Kom ihåg att du måste redovisa eventuella överskott från hyresintäkter som inkomst av kapital! Men vid uthyrning av småhus får du avdrag med 20 procent av hyresintäkten, utöver schablonavdraget på 40 000 kronor. Det innebär att om du får intäkter under 50 000 kronor från uthyrningen av småhuset, behöver du inte betala skatt för det.

Att tänka på

Med Attefallshus har många fastighetsägare fått en möjlighet att tjäna lite extra inkomster på att hyra ut dessa till yngre människor, studenter eller folk som behöver tillfälligt boende snabbt. Dock finns regler man måste beakta när man hyr ut Attefallshus ur till exempel skattemässig synpunkt.

Det finns fortfarande flera gråzoner i lagstiftningen när det gäller Attefallsreformen. Det är inte tydligt när uthyrning av Attefallshus klassas som näringsverksamhet kontra privat verksamhet och det är heller inte tydligt vilket marknadsvärde maximal hyressättning och taxering bör baseras på. Möjligheter till en bra investering och samhällsekonomiska vinster finns men för att göra Attefallshusen mer populära bör missledande incitament tas bort och incitament för uthyrning bör istället skapas. Lagar bör också förtydligas för att minska risken för fastighetsägare. Därefter krävs tid då boendeformen behöver bli etablerad i samhället.

Tänk på försäkringen!

Vem står för dem – du eller din hyresgäst? Kolla upp om du behöver en fritidshusförsäkring eller en försäkring för näringsverksamhet, det beror på vilket sätt du har tänkt hyra ut huset. Om du är osäker, kontakta ditt försäkringsbolag. Det kan även vara bra om din hyresgäst, om personen ska bo i huset länge, har en hemförsäkring.

Hur ska ni göra med betalningen? Ska du ta deposition? En deposition kan vara en försäkring mot sena avbokningar. Det viktigaste är att hyresgästen betalar första hyran innan inflyttning, annars finns et risk att du blir av med pengar.

Se till att ha skrivit ett ordentligt kontrakt, där det tydligt framgår vem som är ansvarig för vad.

---

Features

Location: