Privat bostadsmäklare
Key Info:
Att sälja sin bostad är något som är mer krävande än vad många tror. Att använda sig av en fastighetsmäklare i det som för de flesta är den största affären i livet skapar trygghet för både säljare och köpare – dessutom blir priset garanterat högre.
Info
Det kan bli många frågor vid en bostadsförmedling:
Hur ska huset marknadsföras?
I vilken media kommer de att annonsera (tidningar, internet mm), samt hur många annonser?
Hur ser tidsplanen för visningar ut, hur många visningar och när?
Budgivningen: hur går den till och på vilka sätt kan man bjuda?
Kostnader: priset, provision, andra ersättningar och betalningsvillkor?
Mäklarens roll är att agera som oberoende part mellan köpare och säljare. Det vill säga - mäklaren är en medlare som ska se till att både köpare och säljare är nöjda med affären. Trots att de arbetar på uppdrag från säljaren är det mäklarens uppgift att hjälpa båda parter till en god affär.
Om mäklarens uppdrag
Mäklaren ska förmedla fastigheter, bostäder och del av fastigheter utifrån ett skriftligt uppdragsavtal. Hur arbetet ska skötas regleras av Fastighetsmäklarlagen. Arbetet ska vara omsorgsfullt planerat och utfört och enligt god mäklar sed.
Mäklaren har i uppgift att ge råd och upplysningar i fastigheten, och ska även arbeta för att säljaren ger de upplysningar som är av betydelse för köparen. Det är också mäklarens roll att upplysa om den undersökningsplikt som köparen har före köpet. Med god mäklar sed menas att mäklaren ska ta tillvara såväl köparens som säljarens intresse. Det kan ses som att mäklaren har en medlingsroll i affären.
Hur funkar det?
När en kund valt dig som sin mäklare så ska du upprätta ett uppdragsavtal, detta är ett skriftligt avtal som upprättas mellan mäklaren och kunden. I uppdragsavtalet anges förutsättningarna för uppdraget samt mäklarens och uppdragsgivarens rättigheter och skyldigheter vid bostadsförmedlingen. Ett förmedlingsuppdrag kan ges med eller utan ensamrätt. En överenskommelse om ensamrätt måste vara skriftlig. Tiden för ensamrätt får bestämmas till högst tre månader åt gången. En överenskommelse om förlängning får träffas tidigast en månad innan avtalet upphör.
Observera att om du kommer överens med kunden om att du har ensamrätt på att hjälpa kunden med försäljningen av bostad innebär det normalt att du har rätt till provision om bostaden säljs under ensamrättstiden. Det gäller även om kunden på egen hand hittar en köpare. För att du skall kunna upprätta en objektbeskrivning så behöver du som mäklare få ut all tänkbar information från kunden. Exempel på handlingar är ritningar, pantbrev, eventuella servitut, tomtgäldsavgift mm.
I ditt uppdrag ingår alltid att kontrollera vem som äger bostaden liksom vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar det, att upprätta en bostadsbeskrivning och att göra en beräkning av boendekostnaderna för köparen, en så kallad boendekostnadskalkyl.
Objektbeskrivning och marknadsföring
Nästa steg är att ta fram en objektbeskrivning som är en professionell presentation av kundens bostad som upprättas som del i marknadsföringen av objektet. Säljaren kan här ange om det är några speciella villkor förenat med köp av bostaden, såsom om något inte skall ingå med fastigheten. I objektbeskrivningen skall bland annat följande anges: Fastighetens benämning, taxeringsvärde, boarea, byggår och utgångspris.
När objektbeskrivningen är klar skall objektet marknadsföras. Oftast använder mäklare tidningsannonser och internet. Ibland har mäklarna egna interna listor på vilka som kan tänkas vara intresserade av att köpa din bostad.
Visning och budgivning
Du går nu igenom med bostadsägaren vad som skall göras innan visningen och man bestämmer när visningen skall ske. Det bästa är om den som är säljare håller sig undan på själva visningen så att spekulanterna kan ställa sina frågor ogenerat till mäklaren dvs. till dig. Det finns inga direkt angivna regler för budgivningen ska gå till men vanligtvis används någon av följande varianter för budgivning:
Sluten budgivning: Spekulanterna får en viss tid på sig att lämna sina bud, vanligtvis skriftligen. Mäklaren redovisar buden för säljaren. Spekulanterna informeras inte om varandras bud.
Öppen budgivning: Buden lämnas till mäklaren, som löpande redovisar högsta budet till säljare och till övriga spekulanter.
Tänk på att det är din kund som bestämmer till vem han/hon vill sälja och till vilket pris. Säljaren behöver inte sälja till den som lämnat det högsta budet. Säljaren är inte heller juridiskt bunden att sälja till det pris som har angetts i en annons eller på annat sätt under försäljningen.
Kontrakt
När budgivningen är avslutad och du hittat en köpare till ett pris kunden godkänt skall kontrakt skrivas. Den normala gången är att skriva kontrakt då banklånet är godkänt för köparen och när överlåtelsebesiktningen är utförd.
Kontrollorgan
Alla mäklare registreras hos Fastighetsmäklarnämnden. För att få bli registrerad som mäklare måste personen vara ansvarsförsäkrad, ha en tillfredsställande utbildning, och enligt Fastighetsmäklarnämnden vara redbar och i övrigt lämpligt som fastighetsmäklare. Det är regeringen som fastställer vilka kriterier som gäller för att få registrera sig. Fastighetsmäklarnämnden ska se till att mäklarna utövar sitt yrke i enlighet med de lagar och regler som finns förenade med arbetet.
Etiska regler
Branschorganisationerna har sammanställt en lista på etiska regler som gäller för deras medlemmar. Där förtydligas kravet på att mäklaren ska vara objektiv och hjälpa såväl köpare som säljare till en god affär. Där anges bland annat att om mäklaren inte har kunnandet inom ett visst område, ska han eller hon hänvisa till annan sakkunnig och att mäklaren att vara uppdaterad om den brisbild som gäller i området.
Vad gör en mäklare framgångsrik?
Det här med personlighet är aldrig svart eller vitt. Det finns mäklare som är väldigt framgångsrika genom att de är otroligt sociala och hela tiden nätverkar och får in uppdrag via kontakter. Sedan finns det andra mäklare som inte alls är speciellt sociala men istället är väldigt systematiska, de arbetar noggrant igenom sina kunder och når sina mål den vägen.
Det är viktigt att tänka på vad är det för mål du ska nå och hur du kan använda dina egenskaper bäst för att nå dem?
Vad har dina egenskaper för baksidor?
Vad ska du vara uppmärksam på?
Eftersom mäklaren kan lägga upp sin arbetstid fritt, kan det finnas en poäng i att sätta upp mål för sig själv. Ofta består mäklarens lön av 100 % provision och då krävs att man inte bara jobbar när "andan faller på" utan hela tiden målmedvetet betar av sina göromål.
